体験記)注文住宅で後悔のない理想の家①予算検討編

注文住宅 予算

我が家の念願の注文住宅を手に入れるまでの体験記です。

すこし長くなりますが、私が注文住宅用の土地を契約するところから、実際に注文住宅を建築して住み始めるまでを記事にしていきます!

あらかじめ断っておきますが、私はあの手この手で契約を勝ち取ろうとする不動産営業さんの方々に相当な警戒心をもっています。

なので、不動産屋さんに対しては少し疑ってかかるような文言が多くなってしまっていますが、その点はご了承いただければと思います!

今回の記事では予算検討編ということで、予算検討や不動産屋FPさんにライフプランシミュレーションをしてもらったことについて書きます。

やっぱりマンションより一軒家がいい!

実はうちは、もともと分譲マンションに住んでいました。

けれど、結婚して子供が産まれたタイミングで、一軒家に引っ越すことにしました。その理由は以下の記事でまとめていますので興味あればご覧ください。

マンションにも良いところはあるのですが、やっぱり総合的に考えると一戸建ての方がいいんじゃないかというのが私の現在の結論です。

一戸建てに引っ越すと言っても、土地を買う前に、マンションの売却からスタートしなければいけなかったので、その点結構大変でしたが、この記事で書くのは売却が完了したあとの注文住宅の話を中心に書いていきます。

まずは予算を決める!

何はともあれ、自分の年収で希望の地域に注文住宅を建てるなんて可能なのかどうかが気になります。

自分が住みたい家をSUUMOなどの物件検索サイトを使って検索し、その値段で住宅ローンを組んだ場合に、月々の返済額がいくらくらいなるのかを調べました。

月々の返済額から決める

住宅ローンの返済額は、以下のようなシミュレーションサイトで簡単に計算できます。

借入額を希望の物件の金額に設定して、返済期間35年の金利は変動金利にします。変動金利の金利は、2020年夏時点ではネット銀行で0.38のような超低金利のものもありますが、審査が通るとは限らないので、念のため0.6くらいに。

住宅ローン周りの話は、一度マンション購入を経験しているので、結構慣れています。マンション購入もいい経験になったかな。

月の返済額を計算する上で重要なのはボーナス月の増額を設定しないことですね!

実はボーナス月を増額すればするほど月々の返済額はかなり下がっていくので、問題なさそうと錯覚するのですが、ボーナスは意外と変動するものなので、過信は禁物で、逆にボーナスは月々はトントンでボーナス全て貯金するくらいの計画の方が個人的には気持ちが楽でした。

年間返済額から決める

年間の返済額が年収に占める割合を返済負担率と呼んだりしますが、この返済負担率を25%以内にすることができれば安全ライン(参考: SUUMO 年収でわかるローンの目安と「買える金額」)と呼ばれているので、この指標をベースに計算してみました。

例えば、年収別に見てみると以下のような月返済額にすると安全ラインになります。(ボーナス月の増額はなしを想定しています。)

年収月返済額の安全ライン
300万円6.25万円
400万円8.33万円
500万円10.4万円
600万円12.5万円
700万円14.6万円
800万円16.7万円
年収別 月返済額安全ライン

これが個人的には一番分かりやすい指標なので、おすすめです。

ここから逆に借りられる住宅ローン額を計算するのもありです。金利によって借り入れ可能額は変わってきますので、金利毎にシミュレーションサイトで計算してみました。(返済期間は35年にしています。)

年収金利借入可能額
(安全ライン)
300万円1.02,214万円
0.52,407万円
400万円1.02,950万円
0.53,208万円
500万円1.03,684万円
0.54,006万円
600万円1.04,428万円
0.54,815万円
700万円1.05,172万円
0.55,624万円
800万円1.05,915万円
0.56,433万円
月返済額安全ライン内での借入可能額

ざっくり計算すると金利0.5の場合なら、年収の8倍くらいまでが安全ライトと言えそうです。

一般的には年収の5~6倍くらいが安全と言われたりもしますが、今は超低金利なのが効いていて、金利0.5くらいを仮定すると返済負担率25%を安全ラインとした場合には年収8倍くらいまでが安全ラインに入ってきます!

私は、このあたりの計算結果を基準にして、おおよその予算を決めておきました。

不動産屋に連絡する

おおよその予算を決めた後に一番悩むのは、どの不動産屋さんにお世話になろうかということ。

不動産を購入するなら、不動産屋に仲介に入ってもらうのはほぼマストなので、どこかには必ずお世話にならないといけない。

以前マンション買ったときの経験からすると、必ず、物件見学 → 店舗アンケート → ほかの物件も見ましょう!となるので、問い合わせって結構大変なんです。

未公開物件が気になって、、

とりあえず、ネットで気になった物件の担当になっている不動産屋に問い合わせてみようかと思っていたのですが、なかなか希望通りの物件って見つからず。。

そこで、SUUMOなんかに載っていないような良い物件ってないの!?と思って利用したのが、タウンライフ物件提案サービス。

タウンライフのサービスは未公開物件を提案してもらえることを売りの一つにしているので、未公開物件に興味がある人は知っている人もいるかも。

このサービス経由で、いつくかの業者さんが物件を提案してくれたのですが、その中から一番丁寧な提案資料を送ってくれたある不動産屋さんに実際にメールで連絡してみることに。

メールするとすぐに電話で話すことになり(笑)、もうすぐ公開予定の未公開物件もありますので、よろしければ。という甘い言葉にも誘われて、物件を実際に案内してもらって見に行くことになりました。

このあたりの営業力はさすが。

実際に未公開物件(この時は中古物件だった)を見に行ったのですが、高速道路がすぐ隣で、騒音がすごそうだし、日当たりもいまいちそうなので、まあ却下。

案内してくれた担当の人も、ここでまさか決まることはないだろうという感じで、この後に店舗に来てもらうのが一番の目的だったのでしょう。

この目的の物件の見学はそうそうに引き上げて、不動産屋さんの店舗に向かいます。

不動産屋さんお抱えのFPさんにライフプランを作ってもらった

さっそく店舗にお邪魔すると、飲み物とかお菓子とか出してくれてありがたかったのですが、仲介手数料が目的の不動産屋さんはとにかく契約させればOKと思っているはずなので、敵地に乗り込んだ気持ちです。

アンケートの記入をお願いされ、そこで資金計画(予算)について聞かれます。

おおよその年収や、生活費、子供の予定などについて結構細かくヒアリングされ、住宅を購入した場合にも老後の資金を十分に確保できるかどうかをシミュレーションしてくれました。

ここの不動産屋さんには専属のファイナンシャルプランナー(FP)さんが勤務しており、かなりしっかりしたライフプランシミュレーション結果を出してもらえました。

これで分かったこと!

  • 生活費はだいたい月15万円くらいに設定することが多いらしい
  • 両親が遠方だと帰省費用も結構バカにならない
  • マイカーの場合は10年に一回くらいのペースで買い替え
  • 一番きつい時期は、子供が二人が大学に通っている時期に、車の買い替えや家のリフォームが重なるとき

住宅の予算を決めるためのシミュレーションだったはずですが、人生にはこんなことでお金がかかって、こんなことまで計算に入れるのか。という少し意外な点で発見がありました。

ただ、シミュレーションの結果自体については、結構不確定よそが多すぎて、どれくらい正確な結果なのかがよく分からず。。

年収も徐々に上がっていく想定になっていますが、何も根拠なし。子供がもし大学は医学部に行きたいとか言ったりすれば、一気にプランは破綻です。笑

とりあえず、これくらいの値段の物件なら購入しても(住宅ローン組んでも)大丈夫ですよ!という結論に持っていきたかったのでしょうね。

次回からさらに物件見学

私も一応建前上は、このシミュレーション結果に納得したことにして、次回から本格的に物件を探していくことで合意。

接客も丁寧でしたし、ライフプランの資料も細かく丁寧でしたので、少しの間はこの不動産屋さんにお世話になろうと思いました。

後から思うのは、やはりこういう不動産屋さんとの初めのやり取りの中で、その不動産屋さんを信頼できそうか、自分たちに合っていそうかというのをうまく見極めたいですね!

この時点で、うまく話が噛み合わなかったり、書類にミスがあったりしては信頼できません。

次回の記事では、物件見学編ということで、実際にどのような物件をどのくらい見て周ったのかを詳しく書いていきたいと思います!

次の記事はこちら↓↓

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