体験記)注文住宅で後悔のない理想の家④土地契約編

土地 契約

前回の記事では、ハウスメーカー・工務店検討編ということで、注文住宅用の土地を決める前に先に工務店をある程度決めておいたという話でした。

一方で、肝心の土地探しはと言うと中々良い物件が見つからない状態が何か月も続きました。しかし我が家もとうとう有力物件を見つけ、実際に契約することができました。

この記事では、実際に土地を見つけて契約するまでの話を書いていきたいと思います!

前回の記事↓↓

とうとう有力物件を見つかる!

我が家の土地探しはかなり苦戦していました。

今までお世話になっていた不動産屋さんに見切りをつけて、別の不動産屋にも物件見せてもらったりもしたのですが、なかなかパッとした物件がみつからず。

そんなこんなで悩んでいたある日、妻がふと、

この土地気になってるんだけど、見に行けるかな?

と言ってSUUMOのURLリンクをシェアしてきました。

私もSUUMOではお気に入りの検索条件を登録して、新着の土地は全てチェックしていました。が、この土地は初見でした。

どうやら妻はかなり広い範囲で検索しており、職場から1時間強と結構遠かったんですね。

この距離を毎日職場まで通えというのか。。と内心思いましたが、とりあえず見に行きたいというので、不動産屋に連絡してみることに。

これがたまたま最近お世話になった大手不動産屋の別店舗が売りに出している物件のようだったので、「これも見てみたいのですが、、」という感じで担当の営業マンにお願いしてみると、すぐに案内してくれました。

この物件の概要はこんな感じ。

良かったところ
  • 駅からはほぼ平坦な道のり
  • 最寄り駅はかなり栄えている!
  • 一種低層地域の住宅街で静か、治安よし
  • 日当たりは良好
  • 洪水や土砂災害の心配なし
  • 切土の地域で地盤が安定
悪かったところ
  • 駅徒歩約18分で遠い
  • 旗竿地で形が悪い(軽自動車なら駐車はできる)
  • 古家ありで解体が必要

土地を見学した感想

とりあえず見学しに行ったのですが、旗竿地の形状でしかも古家まで建ってるので土地自体のことは見てもほぼ何も分かりませんでした。笑

こんなところにある土地なのね。というおおよその土地勘が分かったのでそれはよかった。

最寄り駅は遠いですが、駅自体は大きく栄えていて、百貨店や大型スーパーもあってかなり便利そうでした。これだけ栄えているなら、徒歩18分ぐらい歩こうじゃないか!と思えました。

特によかったのは、駅までの道のりが平坦で歩きやすそうだったことと、本当に静かな住宅街で、落ち着いて暮らせそうな印象を持てたこと!

私たちの妥協ポイント①通勤時間

完ぺきでデメリットのない土地はもちろんとっても高いので、私たちの予算には合いません。つまり、絶対に何かを妥協しなければいけません。

まず妥協したのは通勤時間。これはもうこの物件をSUUMOで見たときから諦めていました。

僕の人生は歩いて、住宅ローン返して、歩いて、住宅ローン返して、の繰り返しになるよ!!

と妻に主張したんですが、

なんとかなるよ!運動にもなるし!

とまるで他人事!!笑

まあ、今の会社で一生働くとは限らないと考えると、今の勤務地にそこまでこだわらなくてもいいかとも思える!

それでも駅まで徒歩18分は絶対歩かないとダメなんですけどね。

(このとき、まさか新型コロナウイルスの流行により自分が在宅テレワークになるとは夢にも思いませんでした。。!)

私たちの妥協ポイント②駐車スペース

この土地は典型的な旗竿地と呼ばれる形状の土地でした。

旗竿地には色々メリット・デメリットがあるのですが、価格が安くなるのが一番のメリットです。

旗竿地の詳しい情報は以下を参照

実際にこの土地も相場よりかなり坪単価が安く売りに出ていました。

安いのは魅力的なのですが、路地幅(竿の部分の幅)が2.4mほどしかなかったので、軽自動車でないと停めるのは厳しい様子。

幸いにも全面道路幅は6mほどあり、広々としていたので駐車は比較的簡単そうでしたが、

所有できる車が限られてしまうのがこの土地の一番のデメリットでした。

しかし、将来的には自動運転の技術が進歩して、タクシーに価格破壊が起こって、車は所有して運転する時代ではなくなるかも?

という将来性も少し考えて、この点については妥協することにしました。

私たちの妥協ポイント③予算!

この土地は旗竿地でこの地域の相場からすると安かったのですが、それでも実際は予算オーバーでした。

第一希望の工務店さんの建築費が割と高めであることもあって、土地の値段はできるだけ抑えたかったのが正直なところ。

おまけにこの土地には古家が付いている、つまり更地渡しではなかったので、解体工事費が別途200万円程かかるそうな。

解体工事費は、解体業者の相見積もり + 価格交渉でなんとか捻出するという作戦を立てたのですが、価格交渉が成功したとしても300万円ほど予算足りない。

我が家は妻が楽観的なイケイケタイプで、家計を管理している私が慎重派という構成なのですが、

これ以上予算上げると本当に貯金なくなっちゃうよ。
大丈夫だよ!これ以上良い土地見つかる?
そんなに言うなら○○(妻)が貯金崩してよ!
、、いいよ!
(え、まじで?)

ということで、まさかの妻のポケットマネーが発動し、予算の不足分を埋めることに。

私も専業主婦の妻が独身時代に貯めた貯金から300万円も切り崩すというその覚悟があるのであれば、了承するしかありません。笑

それにしても、今まで散々土地や建売住宅を見てきて、一度たりとも自分の貯金には手を出そうとしなかった妻がそれに手を付けるということは、それだけ欲しいと思った土地ということですよね。

ということで、いくつか妥協するポイントがありましたが、メリットもかなりあったので、契約に向けて準備することに!!

このあたりから契約するまではかなりドキドキです。。

工務店さんに土地をチェックしてもらう

早速前向きに検討しているということを不動産屋に伝えます。

契約するには住宅ローンの仮審査を通さないといけないので、とりあえず工務店さんから建設工事の見積もりをもらってください、とのこと。

というのも、土地代と建物代をまとめて住宅ローンを組む計画だったので、工務店さんから発行してもらった見積書の提出が必須らしい。

なんとここで、

不動産屋さん
他にも検討中の人がいるっぽいので、急いだほうがいいです。

という、本当かどうか全く分からない脅しをかけられます。。

急いで、工務店さんに土地をチェックしてくれと依頼。

数日後、工務店さんと購入予定の土地で待ち合わせして実際に二人で土地をじっくり見ました。工務店さんも黙ってじーっと土地とにらめっこしており、あまりに黙り込んで観察しているので、え、なんか問題あるんかな?と不安になりました。

(この工務店さんの担当さんは技術系の職人気質な方だったので、ただじっくり見ていただけだった。笑)

主に工務店さんがチェックしていたのは、日当たりを確保できそうかどうか、地盤はしっかりしていそうか、土地の周りの建物の様子などを見ながら良い家が建てられそうかをイメージしているようでした。

地盤が問題ないかどうかは土地選びには特に重要なようで、軟弱な地盤の上に家を建てる場合は、地盤改良工事が追加で必要になります。

改良工事の工法や土地の広さによって結構値段が変わってきますが、100万円以上かかることも普通にあります。

住宅を建てる土地は、平らにするために盛土か切土かのどちらの造成工事がされていることが多いのですが、

一般的に盛土の土地の方がリスクが高い土地と言われており、固め方が不十分な軟弱な土地だと地盤調査で問題ありとなり、地盤改良工事が必要になります。

実はその土地が盛土かどうかは各市町村で公表されているので、気になる土地があったら必ずチェックすることをおすすめします!

例えば、川崎市に場合は、川崎市盛り土マップで公表されています。

工務店さんいわく、その土地が直前まで住宅地として使われていれば少し安心できるが、例えば畑として使われていたりした場合には、地盤調査で引っかかることが比較的多いので、不安になるとのこと。。

実は、私もこの時点ですでにこの土地が盛土ではないことをすでに確認しており、その点は安心していました。

最終的には「問題なさそうですね!」という意見を工務店さんから頂くことができ、すぐに土地買い付けの申し込みに進みました。

値引き交渉の結果は?

私たちの計画では、古家の解体にかかる費用については値引きをお願いして、捻出するという若干無茶なものになっていました。

しかしそれ以外に良い方法もないので、解体費相当額180万円引きの指値で交渉することに!180万円って結構でかいですよね。。

前回、売主さんが業者のときに200万円弱ほどの値引きを交渉できないかと相談した時には、仲介担当さんに「それは無理だ」ということで、交渉さえしてもらえなかったのです。

しかし、今回の売主は個人ということもあり、「もしやいけるか?」という気持ちで、仲介の担当さん(これは前回とは違う人です)に交渉をお願いしました。

すると、

不動産屋さん
分かりました!早速交渉を進めます!

となんと!かなり前向き!!

というのも、売主さんについている仲介担当さんと、私がこの時お世話になっていた仲介担当さんが、同じ会社(店舗は別)だったのです。

つまり、両手仲介状態!両手仲介だと不動産屋さんとしては特にやる気になりますよね。

両手仲介については以下の記事でも紹介していますので、興味ある方はぜひ読んでみてください↓↓

以前のマンション購入時の経験から、不動産の重要事項説明書は契約前にあらかじめちゃんとチェックしておいた方がいいと思ったので、事前に見せてもらえるようにお願いしました。

翌日、仕事帰りに不動産屋に寄って重要事項説明書を事前に見せてもらう約束をしたのですが、そのときに、

不動産屋さん
売主さんから了承得られました!

といきなり報告が!

え、値引きできたんですか?
不動産屋さん
はい。なんとかうまくいきました。

と、まさかの180万円の値引き成功!!

ほぼほぼ土地の契約が決まった瞬間でした。妻も大喜び!

やはり、両手仲介になるように不動産屋さんを選んだのが良かったのか!?こんなにすんなりいくとは思っていませんでした。

売主さんも古家を残していることもあり、解体費用くらいの値引きは交渉されるだろうと想定していたのかもしれません。

無事に契約、引き渡し完了!

その後、重要事項説明の内容を簡単に教えてもらいましたが、特に不安になるような事項はなかったので、そのまま契約まで進むことに!

工務店さんに暫定的な見積書をもらい、それをもとに組んだプランで、銀行の住宅ローンの審査も無事完了!

ここからは、ちゃんと不動産屋さんの言うことを聞いて進めていけばほぼほぼ問題は起こりません。

無事に契約、土地(あと古家)の引き渡しも終えることができました!

なかなか良い土地が見つからず、かなり苦労した土地探しでしたが、妻も私もある程度満足できる土地を見つけることができてよかったです。

結局私たちが納得のいく土地を見つけたのはSUUMOに載っていたものでした。

しかし、すぐにこの土地に飛びつけたのは、それまでにいくつもの不動産屋さんにお世話になりながら、土地選びの目や価格の相場観を養ってこれたからだと思います。

まだ建物も建ってない状況なので、この土地選びが良かったのか悪かったのかはなかなか判断できませんが、少なくともこの時点では一切後悔のない土地選びができました。

次回の記事では建築設計編ということで、この土地に建てる建物の設計について書きたいと思います!

おまけ)注文住宅の住宅ローンについて

注文住宅を建設する際に、土地と建物をセットで住宅ローンを組む人も多いと思います。実際に私たちも土地と建物をセットで住宅ローンを組んでいます。

契約する工務店やハウスメーカーにもよりますが、建築費は完成後に一括で支払うのではなく、契約時、着工時、上棟後、完成後など分割して支払っていくことが結構多いです。

しかし、住宅ローンは建物が完成した後でないと融資できないことが一般的なので、分割で支払う中間金を自己資金で賄えない場合は、こちらもお金を貸してもらう必要があります。

そこで、登場するのがつなぎ融資というもので、このような中間金のためのローンです。しかし、このつなぎ融資は手数料が別途かかってきたり、金利が割高なので結構なコストになります。できればつなぎ融資は避けたいです。

ネットの情報では、「つなぎ融資を利用しましょう!」と案内しているサイトが多いのですが、銀行によっては分割融資をやってくれるんですね!

つまり、本来は建物完成後でないと融資できないところを多少融通して、完成前から分割して融資してくれる銀行もあるということ。

私も色々な銀行の住宅ローンを比較しましたが、金利はそこまで差が出ないです。しかし、この分割融資ができる銀行というのはかなりレアでした。

私の場合は分割融資ができる銀行が一つだけ見つかり(大手地銀でした)、分割融資でも手数料、金利がほとんど変わらないことから、その銀行で住宅ローンを契約することにしました。

住宅ローンの銀行を選ぶときにはスケジュール的にあまり期間がなく、ドタバタと決めることになると思いますが、仲介の担当さんに相談すれば、分割融資をやってくれる銀行を素早く探してくれると思いますので、ぜひ相談してみてください!

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