更新日: 2020-05-21
私は、夢の一戸建てマイホームを手に入れるべく、不動産屋さんにお世話になり、20件以上の一戸建て・土地を実際に見学しました！
数多くの物件を見ていると、そのエリアの物件価格の相場というものがだんだん分かってくるので、相場よりも高い物件、安い物件というのが感覚で分かるようになります。
当たり前の話ですが、欠点のない物件は本当に高いです。駅から近く、治安もよく、きれいな整形地に建つ、そんな物件は便利ですよね。誰でも買いたくなるので、値段を高く設定しても売れていきます。
一方で、相場よりも安い物件というのは必ず何かしらの訳（欠点やリスク）が隠れています。相場よりも物件を安く手に入れようと思うと、多くの場合は何かしら欠点を妥協して受け入れていくしかありません。
駅から離れるか、土地の面積を小さくするか、騒音や災害の危険性など、物件の欠点は色々なパターンがあります。
この記事では、私が実際に物件を見学してみて遭遇した訳アリ物件のよくあるパターンを紹介します！これから物件探しを始める方や、今物件を見て回っている人は、ぜひ参考にしてください！
相場よりも安い一戸建て＆土地のパターン
私が実際に一戸建て＆土地探しで出会ったよくある安い物件のパターンは以下の5パターンです！
眺望良好なのになぜか安い物件
これは土地柄も多少あると思いますが、だいたい「眺望良好！！」とアピールされている物件は、急傾斜崩壊危険区域、土砂災害（特別）警戒区域に指定されていることが多いです。
ちなみに、急傾斜崩壊危険区域と土砂災害警戒区域の違いは以下のリンクを参考にしてください。
写真のように、眺望良好という物件は高い位置になるので、崖のそばだったりすることが多く、また徒歩でのアクセスで坂が急だったりするので、結構相場よりも安いことが多いです！
その分、眺望が最高なのは間違いないですけどね！！
ものすごい擁壁がついた土地
擁壁というのは、コンクリートなどで固められた壁のことで、主に崖が崩壊するのを防いだり、隣の土地と高低差があるような土地を平らにしようとするときに土留めのために造られます。
擁壁の詳しい説明は、以下のサイトが詳しいです！
下のイメージ写真のように大きくて高いものすごい擁壁が付いている土地があり、このような土地は相場よりもかなり安くなります。
住宅地にこのような壁を見たことある人も多いのではないでしょうか？
しかし、「この擁壁は誰の持ち物なの？」と考えたことがある人は少ないかもしれません。実はこれは、擁壁の上の土地の所有者の持ち物となっている場合が多いです。
擁壁ももちろん経年劣化しますので、将来的にこの擁壁が劣化して崩壊の危険性がある場合には、所有者負担で改修する必要があります。
擁壁の規模によっては、～1000万円という莫大な出費になることもあり、このような土地を購入する場合は、かなりの覚悟が必要です。
しかも、この擁壁はだいたい垂直ではなく若干傾いているので、土地の広さにカウントされており、額面上の土地の広さよりも実際の土地の広さが小さくなってしまいます。
駐車困難な土地
一戸建てに住むメリットの一つに、駐車場代がかからない。というのがありますが、土地によっては駐車が困難な場合があります。
よくあるのが、いわゆる 旗竿地（はたざおち） という形をした土地です。
こういう土地は、間口が狭く駐車がかなり難しくなります。毎日車に乗る人は駐車は毎日のことですので、ストレスになるでしょうね。
接している道路の幅が広ければまだ駐車しやすいのですが、それがさらに狭い場合には、いよいよ駐車困難になります。
こういう土地は、きれいな形をした整形地の約7～8割ほどの値段で売買っされることが多いと言われており、相場よりも安くなります。
ただし、駐車の問題さえクリアすれば、不便なところはないので、公共交通機関が充実した地域や駅近の土地であれば、お得に購入できるとも言えます。
再建築不可
建物を建てられる土地というのは、建築基準法で、
幅員4m以上の道路の2m以上接しなければらない
と決められています。
建築基準法も時代に合わせて適宜内容が更新されていくので、昔の法律では問題なく建築できていた土地でも、今の法律では建築できないという状況が生まれ、これが再建築不可物件というように呼ばれているのです。
再建築不可の物件はとにかく安いです！大手検索サイトでも「何この値段！？」というくらい安い物件がヒットすることがありますが、その場合は再建築不可である場合多いです。
再建築不可物件は、そのままその建物に住むか、リフォームするかしかありません。
重要事項説明は超重要！
不動産購入で一番怖いのは、こういうリスクやデメリットを知らずに購入してしまうこと。しかし、通常の不動産売買では契約前に土地の価値に影響しそうな重要事項を知ることができます。
書面と口頭で重要事項は説明される！
不動産に売買時に必ず行われる重要事項説明というのをご存じでしょうか？？
不動産会社は、不動産の売買をするときのその不動産についての重要事項を書面にまとめた上で、口頭で説明することが義務付けられているのです。
上で書いたような欠点やリスクも多くは、法律上、重要事項説明として宅建資格を持った人が契約前に説明することが義務となっているので、優良な不動産業者であれば、しっかり事前に説明してくれるはずなのです！！
しかし、知識・経験が不足した不動産屋ではそのような欠点・リスクについてそもそも把握していない場合があったり（プロ失格ですよね。）、契約させるために、重要事項説明書には書いて、口頭説明についてはあいまいに済ませてしまうような悪徳な業者もいます。
なるべく早い時点で重要事項説明書を入手しよう
この重要事項説明は契約時にいきなり説明されることが多く、これから契約しますよ！って時に「え、こんなの聞いてない！」と言って契約をなしにするなんて、よっぽと根性がないとできないです。
騙されないようにするためには、契約時に不動産屋が用意する重要事項説明書は、契約前に事前に見せてもらう！そして、分からない部分については予め自分で調べて置きましょう！ もし、自分で調べてもわからない部分があれば重要事項説明のときに質問してみましょう。
重要事項説明の後にはその説明書に直接サインとハンコをするので、 重要事項説明書に書いてあることは全て同意したこととして扱われます。
逆に、ここに書いていないことが後で見つかった場合には争うことは可能なのですが、ここに書いてあるのに後で「聞いていない。説明を受けてない」と言って争うのはサインしてしまっているので難しいです。
なので、重要事項説明書の内容は漏れなく理解しておくことがとても重要です。そうすれば、上で挙げたような欠点やリスクを知らずに購入してしまうことはなくなります！
以上、長くなりましたが、ぜひこの記事を参考に後悔のない物件探しをしてください！
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