未公開物件って怪しくない?実際に見学してわかった物件&不動産屋の上手な探し方

住宅 マンション

不動産購入、マイホーム購入のために物件を探している方には、

良い物件がまっったく見つからない、、!!

と悩んでいる人はかなり多いはずです。

私も実際に中古マンションを購入したときは、買いたい!と思えるマンションが見つからずに相当苦労し、半年近く良い物件が見つからない期間がありました。

またこの物件いいかも!と思っても、なんで誰も買わないんだろう?と裏を読んでしまって不安になってしまうこともしばしば。

良い物件は自分の知らない場所で取引されているのでは?

ネット上の物件はすべて売れ残り物件では?

このままでは、納得のいかない物件を渋々購入したり、購入すること自体諦めてしまう。。ということになりかねない!

私も実際、

自分の物件の探し方が間違っているんじゃないか!?

と悩む時期もありました。

こんな悩みを持っている方は、未公開物件というのに多少なりとも興味があるのではないでしょうか!?

未公開物件は実際に存在します!!

私自身未公開物件を数多く紹介してもらい、未公開物件を実際に見学に言ったり、不動産会社の担当の方に色々質問し、話を聞いてみて、やっとこの記事に書いたような理解をすることができました。

未公開物件というのがなぜ生まれるのか?

未公開物件には本当に良い物件があるのか?

このような疑問に答えていきたいと思います!

また記事の後半では、私が実際に未公開物件情報を知るために利用したサービスも紹介しています。このサービスを利用すれば、少なくとも情報不足によって不動産購入のチャンスを逃すことはなくなります!

未公開物件の探し方が分からない。。というような方にもきっと役に立つはずです。

人生で最も大きな買い物である不動産購入を後悔のないようにするために、これから情報収集を検討されている方は、一度この記事に目を通していただけると幸いです!

 

なぜ未公開物件が生まれるのか?3つのパターンで解説

未公開物件ってなんか怪しくない?

私も初めは不動産会社が未公開物件を餌にして、私を釣り上げようとしているのではないか? 実は、未公開と言いながらよくよく見ると公開されてるんじゃ?とか思っていました。笑

同じように思う人も多いと思いますので、なぜ未公開物件というものが存在するのかをここで解説します!

 

レインズを使った不動産の流通

まず、未公開物件というのは、多くの場合ネット上に一般公開されていない物件のことを言います!SUUMOなどの物件検索サイトで検索してもヒットしないような物件です。

不動産の流通の仕組みを知ることで、なぜこのような未公開物件が存在するのかがはっきりと分かります!

レインズ(REINS)」というサイトを聞いたことはないでしょうか?

世の中に出回っている物件はこのレインズを通して流通していると言っても過言ではありません。

レインズは不動産会社のみが利用できるサイトで、市場に流通している物件の情報をみることができるものです。

一般の人が自分の持つ物件を売りに出す場合には、仲介を担当する不動産会社を選び契約を結びます。契約には大きく「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、専属専任、専任媒介の場合は、売りに出す物件をレインズに登録する義務があります。

一般媒介の場合でもレインズへの登録は大きなメリットがあるため、売主の希望で登録することが多いです。

レインズに登録された物件情報は、全ての不動産会社で参照することができるので、どの不動産会社に問い合わせても出てくる情報に違いはありません!

不動産のレインズへの登録

世の中に流通している物件には、このレインズには登録されているが、SUUMOなどの検索サイトには登録されていない物件と言うのがあるのです!

こういう物件は不動産会社のみ知っており、一般消費者に知られていないことから、一般的に「未公開物件」と呼ばれています。

もちろん、レインズにさえも登録されていない物件もあります。こういう物件は業者間で取引されるような物件もあれば、現在手続き中でこれからレインズに登録するような物件もあります。

具体的には、未公開物件には以下のようなパターンがあります!物件の数としては、私が実際に紹介してもらった感覚から言うと、パターン①はあまりなく、パターン②、③が多かったです。

 

パターン① 売り主が広告なしを希望している

売り主さんの中には、近所に売りに出していることを知られたくないなどの希望を持っている方がいます。そのような場合には、レインズに登録はするが、一般消費者の目につくような検索サイトでは広告しないことになります。

パターン② もうすぐ広告に出そうな物件

レインズには登録しているけど、まだSUUMOなどの検索サイトへの掲載を準備中です。という物件がこのパターンに当たります。

このような物件は一週間もすれば、一般公開されることになりますが、未公開物件として情報を得ることができれば、一般の人よりも早く情報を知ることができます!

担当営業さん
もうすぐSUUMOにも掲載されると思います

もちろん良い物件はすぐに売れてしまうので、良い物件を誰よりも早く見つけるという意味で重要なパターンになります。

パターン③ もうすぐ売り出そうとしている

不動産会社はそれぞれ業界内で密なコネクションを持っています。なので、もうすぐ売りに出そうな物件の情報も知ることができる場合があります。つまり、レインズにもSUUMOにも「まだ」載っていない物件です。

こういう物件は、メールや電話で直接は教えてくれないです。が、実際に担当の方に会って会話していると「もうすぐこんな物件出そうです」という感じでコソッと教えてくれたります。

やはり不動産業界は横のつながりも結構強いのか、だいたいの値段とかも把握されています。

本当に良い物件は1週間で売れてしまいます!

専属専任媒介であってもレインズへの登録は5日以内と決まっていますが、もしこの5日間の間に売れてしまえば、レインズにも登録されることなく売買されることになります。

 

良い物件だから未公開にしているというわけでは無い!

不動産の流通の流れを考えると、未公開物件が存在するのはとても自然なことですので、怪しい物件ではありません!特に、もうすぐ公開される!といういうような新規の物件については積極的に情報を仕入れて、すぐに売れてしまいそうな優良物件を探していくべきです。

しかし、未公開の理由から考えて、必ずしも 未公開物件 = 優良物件 とはならないことには注意しましょう!

極端な話をすると、売りに出ているどの物件も初めは全て未公開から始まるのです!

私が実際に見学に言った未公開物件も多くはそこまで魅力を感じるような物件ではありませんでした。でも、中には「これはすぐに売れちゃうと思います。」と不動産屋さんが言うような優良物件もあります!

  • 未公開物件は怪しいものではない!
  • 未公開物件を知ることで、いち早く物件情報を得られる!
  • 未公開だからと言って良い物件とは限らない

 

未公開物件の探し方

ずばり、一般の人が知らない未公開物件を探すためには、不動産屋さんに紹介してもらうしかないです!

不動産屋に紹介してもらうにはどうすればいいの?

そのためには、不動産屋さんと繋がる必要があります。

が、、良い不動産屋の営業さんを探すのは結構大変です。悪い不動産屋に当たると、押し売りされたりが非常に怖い。。

そんな悩みを持った方のために、以降では、私が実際に不動産屋さんに未公開物件情報を教えてもらうために利用したタウンライフのサービスを紹介します!

サービスの特徴はもちろんのこと、実際に利用してみると色んなことがわかりました!

実際に利用してみてわかったこと

  • タウンライフのサービスを利用する最大のメリット!
  • 未公開物件を紹介してもらうときに注意したいこと!

についても詳しく書いています。

このタウンライフのサービスを実際に利用するかどうかは抜きにして、未公開物件に興味がある人にはかなり参考になるはずです!これから物件探しを本格的に始める人はぜひ一度目を通してみてください!

 

タウンライフ物件一括提案サービス

私は実際にここで紹介するタウンライフの一括提案サービスを通して知り合った不動産会社から、数多くの未公開物件の情報を手に入れることができました

タウンライフのこのサービスは、未公開物件の情報がもらえることが特徴の一つですので、色々調べている方は既にご存知の方もいるのではないでしょうか?

タウンライフは、「住まい」や「保険」「教育」「海外旅行」など、くらしをサポートするためのサービスを数多く提供しています。私が利用したのは、その中のタウンライフ不動産購入のサービスです!

 

タウンライフ ホームページ
出典: タウンライフホームページ

まずはこのタウンライフ不動産購入の一括提案サービスの特徴について書いていきます!

 

特徴① その地域の不動産屋から物件の提案が無料で受けられる!

タウンライフ 提案依頼 フォーム
出典: タウンライフ提案依頼申込みフォーム

このサービスでは、利用者は希望の「地域」を選択してその地域の中から自分の条件に合った物件の提案を受けることができます。

普通の資料請求ではネットで検索して見つけた物件を指定して行うので、地域を指定して依頼するこのサービスは大きく他とは違います。

利用者はネット上から多数の物件を探して回る必要がない!というメリットがあります。あくまで、自分の希望を伝えるだけで良いのです!

 

特徴② 複数の不動産会社に一括で依頼できる!

特定の不動産会社ではなく、複数の会社に一括で提案を依頼することができます。しかも選択可能な不動産会社は、タウンライフの審査を通過した優良不動産会社のみなので、比較的安心して利用できます。

また、複数の不動産会社に依頼することで、提案結果を比較することができるため、より良い不動産会社を選ぶのにも役立ちます。

 

特徴③ 未公開の物件情報がもらえる!

まだネット上に出回っていない、不動産会社だけが知っている未公開の物件情報も提案内容に含まれる場合があります!

物件を指定した普通の資料請求では、未公開物件の情報が得られることはありませんが、このタウンライフのサービスのように、地域を指定した提案依頼だからこそ、希望の条件に合った未公開物件の情報があれば教えてくれます!

 

\ 公式ページはこちら /
タウンライフ物件提案依頼公式ページ

 

タウンライフ物件一括提案サービスのメリットはこれ!

不動産 契約

上で紹介したタウンライフの物件一括提案サービスは、未公開物件の情報も手に入れられるというメリットがあるのは確かです!

しかし、初めに提案してもらったこの未公開物件、そこまで重要ではありません!!

なぜなら、実際にネットから提案依頼をし、そこで提案してもらった物件をそのまま購入するということはほぼないからです。

多くの場合は、自分の希望条件すべて完璧に満たすような物件がまず見つかりません。見つかった場合も、やっぱりここはもっとこうしたい!など新たな条件が現れることがほとんど。

ここから改めて担当の不動産屋さんと相談しながら物件の条件を詰めていきます。

この条件は妥協できるけど、この条件は絶対だ!というように、希望の条件を微調整しながら自分の納得のいく物件を探していくことになります。

「ここを妥協すればこういう物件もあるので、見学に行ってみませんか?」と担当の方に紹介された物件が思ったよりも良かったりするのです!

私が物件を探しているときも、自分が初めに行ってみたいと思った物件は、実際見学に行ってみると自分の思ったような良い物件には見えませんでした。図面だけではわからない住環境の部分がいまいちだったんです。しかし、そのあとに「最寄りは別の駅なんですが、このエリアは最近人気でおすすめなんです」と行って紹介してもらった物件がとても良かった!

私はいつも、担当の方によってこの「提案力」には結構差があるように感じます。いまいちな担当の方だと、まったく買う気にならないような物件をひたすら案内されたり、うまく自分の希望が伝わっていないと感じることが多いです。

一番初めに提案してもらった物件をそのまま購入しようとしている人は、非常にもったいないです。

仲介業者には物件価格の約3%というかなり高額の手数料を払うことになるのです。なので、もっとワガママを言って、より良い物件を提案してもらうべきです!!手数料分以上に、しっかり働いてもらう。というくらいの心持ちでお願いしましょう!

私が思うタウンライフ物件一括提案サービスの一番のメリットは、

提案力に自信のある優良不動産屋の営業さんと繋がれる

ということです!

まず、タウンライフでの審査を通過した優良不動産屋のみが対象なので素人でも比較的安心して利用できます。悪い不動産屋だと囲い込みや押し売りなど、自社の利益しか考えていないような扱いを受ける可能性があります。

このサービスを利用して物件提案を依頼した場合、依頼された不動産屋側も、お客さんが一括で多くの会社に依頼していることが分かるので、複数の会社で競争になることを知っています。

つまり、この競争を乗り越えてお客さんを勝ち取れる自信のある不動産屋が、このタウンライフのサービスに参加しています。

優良で、しかも提案力に自信のある不動産屋とつながりを持てるというのがこのサービスの最大のメリットです!

未公開物件の情報も手に入りますが、それはおまけみたいなもの。あくまで初めは不動産屋さんとつながることが重要です。

その不動産屋さんに本気で物件を探していることを理解してもらえれば、その不動産屋さんを通して未公開物件情報はあとからいくらでも入ってきます!

メリット

  • 提案力に自信のある優良な不動産屋と繋がれることが最大のメリット!
  • 良い不動産屋と繋がれば、未公開物件情報はあとからいくらでも手に入る。

 

タウンライフ物件一括提案サービスのデメリットは?

一括で提案依頼をするため、依頼直後からメールや電話がたくさん来ることになります。しつこく来ることはないのでその点は安心ですが、それぞれの不動産会社と連絡を取り続けるのは結構大変です。

また、文面での提案だけでは、いまいち提案内容の良し悪しを判断しにくいのも事実です。ある程度、販売図面見慣れている人やその地域の物件価格の相場感を持っている人であればいいのですが、そうでない場合、もらった提案を比較検討するというのが難しい場合があり、結局自分でネット上で検索するなどして相場感を把握する羽目になります。

デメリット

  • 一度に複数の不動産会社と連絡を取るのが結構大変
  • 文面での提案だけでは、提案内容の良し悪しを判断しにくい場合がある

しかし、一度に多くの不動産会社とやり取りすることによって、不動産会社ごとの違いが良く分かることも確かです!

提案内容が良いのか悪いのかよくわからない。。という場合は、こういう提案をした根拠がはっきり分かるかどうか、説明が分かりやすいかどうか、など提案内容そのものよりも、その提案に至った理由や担当の方の説明力を見ていくのがおすすめです!そのような担当の方であれば、きっと自分の納得する物件を探し出してくれるはずです!

 

タウンライフ物件一括提案サービスの上手な使い方

未公開情報に過度に踊らされないように!

まずは、未公開物件という名にあまり踊らされないようにしてください!私の経験では、「これは未公開情報です」を誘い文句にして、とりあえず店舗に来てもらいたいと思っている会社も多いです。

しかし、実際いろいろ物件を探していてなかなか良い物件が見つからないと思っている人はぜひ知りたいと思うはず。

こういう誘い文句に乗るな。と言っている訳ではないのですが、誘い文句だろう。くらいの心持ちで対応するのがいいです。

一方で、実際に未公開物件を見に行くのは実はかなりおすすめでもあります!なぜなら、そこで実際に見学しながらここはなぜ未公開なのか?こういう物件は結構あるのか?など、担当の方に質問できるからです。

百聞は一見にしかず、一度実際に見に行ってみることをおすすめします!

 

あくまで、良い営業さんとつながるきっかけ

上でも書きましたが、提案してもらった物件で、すぐその物件を購入ということはまずありません!

私が実際に提案を受けたときも、「この駅はなんか嫌だな」「この間取りは嫌だな」など、自分の中で洗い出せていなかった条件が出てきたり、この予算では全部の要件を満たせない。。という現実を突きつけられたりしました。

良い担当であれば、しっかり自分の中の要件を引き出してくれたり、逆にここは妥協できるかもと思えるような情報をくれたりするのです!

良い営業さんを探すぞ!という気持ちで始めてみてください!

 

利用するべき人

ずばり、購入したい物件の条件がある程度はっきりしている人です!

自分の住む地域がある程度決まっているのはもちろんですが、そのほかの条件もある程度はっきりしている人は利用する価値が高いです!

以下のような条件をあらかじめ自分の中で決め、フォームの必須項目以外の条件についても「希望内容」の部分にしっかり書いて依頼しましょう!

タウンライフ申し込み 希望条件を細かく記入
出典: タウンライフ提案依頼申込みフォーム
  • 職場はどこで、通勤時間はどの程度まで許容できるか?
  • 駅徒歩でも坂は問題ないか?バスはOKか?
  • 中古は可?、築年数、一階は可?
  • 周辺環境(静かな場所、スーパーが近い、学区、公園が近い、暗い道がないか?など)
  • 日当たり重視?

このようにしっかり条件を決めている人の方が、良い提案が受けやすいですし、担当の方がしっかり提案してくれるのかの判断もつきやすくなります!

 

利用しても効果が薄い人

逆に、条件がざっくりしすぎている人は、良い提案が受けられない可能性が高いです。なぜなら、条件を満たすような物件がたくさんありすぎて、担当としてもどれを提案すればよいのかよくわからないからです。

最悪、条件を満たす販売図面の一覧をどっさり送られて終わり。となってしまいます。こういう人は、できるだけ条件を自分の中で整理してから依頼するようにしましょう!

 

よくある質問・疑問

最後に、実際にこのサービスを利用する人が思うであろう疑問や質問に答えてみます!

しつこく電話がかかってくるのでは?

A. 電話は来るがしつこくはない。

メールでの連絡希望と書いていても、電話で連絡が来ることがあります。不動産会社は、基本的に電話を使う文化が根付いているので、まず電話で来る不動産会社は多いです。でも、電話がつながらないとすぐにメールで連絡をくれるので、最悪電話は無視していても大丈夫です。

いきなり知らない人と電話で会話するのはやはり気が引けますよね。。

私は知らない番号からの電話は絶対に出ないのですが(笑)、不動産屋とつながりを持つために、メールで連絡をくれた場合にはちゃんと「ありがとうございます」くらいの返信はするようにしていました!

 

とりあえず今は情報収集のみしたいが、利用してもよいのか?

A. もちろん構いません!

が、不動産会社も商売をやろうとしているので、営業してくるのは必然です。私は、せっかくのチャンスに営業してこないほうが「この会社やる気あるのか?」と不安になります。

また、情報収集のみだと思われてしまうと、良い提案が受けられない可能性も高くなります。不動産会社も実際に購入までしてくれそうなお客さんを探しているので当然ではあります。

もちろんまだ購入を検討し始めたばかりの段階なので情報収集のみしてみたい!という方も多いと思いますが、本気で買う気があることをアピールするほうがいいです!

情報収集段階の人でも、本当に良い物件が見つかれば購入すると思うので、買う気があるというのは決して間違いではないはずです!

 

初めは無料でも、途中で料金が発生するのでは?

A. 実際に物件を購入するまでは料金は一切発生しません!

物件を提案・紹介してくれる不動産会社は、仲介手数料で利益を得ています。仲介手数料というのは、物件の購入金額に応じて決まるものであり、実際に物件を購入して初めて発生します。なので、情報をいただいたり、物件の見学のために実際に案内してもらうだけでは料金は発生しません。

 

不動産屋さんとつながりを持とう!

不動産購入を考え始めた人は、まずは不動産屋とつながりを持つことが重要です!そして、

良い不動産屋の担当の方と巡り合う

 = 良い物件購入への一番の近道

です。

良い担当であれば、お客さんのために、未公開物件の情報もその都度いくらでも仕入れてきてくれます。

理想は自分がその担当の営業さんにとっての最も優良な顧客になることです。そうすれば、優良な物件の情報を未公開情報も含めていち早く教えてくれます!

私が実際にマンションを購入したときも、最終的に購入を決めたマンションは、担当の方がいち早く値下がりを教えてくれた中古マンションでした。元々値段が高くて予算オーバーだったのですが、結構値段が下がったんです!

タウンライフの一括提案サービスは良い不動産会社の担当と巡り合う初めの一歩として使える便利なサービスです!

しかも完全無料なので、利用しても何も損することはないです。

これから物件探しを始めるぞ!という方はぜひ利用してみてください!

 

\無料で物件の提案依頼をしてみる!/

タウンライフで実際に提案依頼してみる

 

以上、長くなりましたが最後まで読んでいただきありがとうございました!

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