更新日: 2020-10-20
今都会で流行の狭小住宅！狭い土地を最大限有効活用する一戸建てを建てられるので、多くの人が購入もしくはそれを検討していると思います。今回は狭小3階建て住宅に実際に住んでみたらどうなるのか、住み心地はどうなのかを徹底調査したいと思います！
一戸建てへの引っ越し計画の真っ只中の我が家です！この記事は私が不動産屋に実際に通って得た知識をベースにしてまとめています。
- 一戸建ての購入を考えている
- 狭小住宅を購入することに不安を感じる
- 狭小住宅の住み心地が気になる
狭小住宅とは？
狭小住宅とはざっくり言うと狭い面積の土地に立てられた住宅のこと！
実際にどのくらいの土地面積の場合に狭小住宅と言うのかはまちまちですが、だいたい20坪（66㎡）以下の土地に建てられている家を指していることが多いと思います。
土地が狭いので、狭小住宅の間取りはそこまで自由度がありません。建売の場合はどれもだいたい同じような間取りになります。ネットで検索してみるとすぐに分かりますが、一般的には以下のような感じです。これに屋上が付いたり、納戸がついたりします。
| 3F | ２部屋 |
|---|---|
| 2F | キッチン、リビングルーム |
| 1F | 風呂、洗面所、駐車場、玄関、１部屋 |
しかし、無印良品の縦の家のように斬新でスタイリッシュなデザインをするハウスメーカーもありますので、土地を買ってハウスメーカーに設計をお願いすれば、狭い土地でも思い思いの間取りで家を建てることができます。
- 狭小住宅 ＝ 狭い土地に3階建ての戸建て
- 建売の場合はどれもだいたい同じ間取り
なぜ狭小住宅が流行しているのか？
結論！分割したほうが不動産屋さんが儲かるらしい。
下の左の絵のように80㎡の土地に家を建てると6000万円で売れるとします。これが40㎡に分けて売るとそれぞれ4000万円で売れるの合計8000万円で2000万円も売上が増える！こんなイメージです。
なので、不動産屋さんは土地を手に入れると、できるだけ分割していっぱい家を建てようとします。
おまけに、分割したほうが多くの人の手に届くような値段になることも大きい！
上の80㎡で6000万円の家の例を考えてみます。住宅ローンの借り入れ額は、一般的に年収の5倍くらいまでに抑えようと言われています。
6000万円の家が買えるのは、世帯年収が1200万円以上の世帯。4000万円の家が買えるのは、世帯年収800万円以上の世帯です。
以下のグラフは厚生労働省の調査結果を引用したものですが、これを参考にすると、
世帯年収1200万円以上の世帯は、全体の7%です。一方、世帯年収800万円以上の世帯は、全体の20.3%ですので、買える人が約3倍に増えるのです！
| 家の値段 | 買える人 | 買える人の割合 |
|---|---|---|
| 6000万円 | 世帯年収1200万円以上 | 約7% |
| 4000万円 | 世帯年収800万円以上 | 約20% |
このように、不動産屋さん、買い主の両方にメリットがあるのが狭小住宅です。
- なるだけ分割したほうが不動産業界が儲かる
- 多くの人の手が届く価格設定になる
狭小住宅が建つ場所
自治体もこのように土地が細かく分割されている状況を防災や、健全な生活環境確保の観点から黙ってみている訳にもいかないようです。
第一種低層住宅専用地域、第一種中高層住宅専用地域のような用途地域に分類することで最低敷地面積や建ぺい率、容積率、建物の高さ制限を設けています！
このような制限に引っかかると、ハウスメーカーは土地を細かく分割することができなくなったり、3階建ての家を建てることができなくなったりします。
例えば私の住んでいる川崎市には、川崎市用途地域等の制限内容に記載されているような制限があります。各自治体のホームページを確認するか不動産屋さんに聞いてみましょう！
土地は狭いけど3階建てにすれば大丈夫！と思っていても、高さ制限に引っかかったりして3階建てを建てられない土地もあるので、その辺りは事前に確認が必要です！不動産屋さんが教えてくれるはずなので、しっかり確認しましょう！
- 自分の住みたいエリアがある場合は、自治体が定めた制限をチェック
狭小3階建て住宅のメリット
狭小住宅のメリットについて一通り調べてみました！一般的に以下のようなものがあります。一番大きいのは、駅近で利便性が高い場所にも建てられることが多いということでしょうか！？特に共働き夫婦なんかは、駅近で通勤な楽な狭小住宅を選ぶことが多いです！
土地代が安い！
狭小住宅は狭い土地に家を建てるので、購入時に土地代が安く抑えられるので予算があまりない場合でも一戸建てを建てられるのが大きなメリットです！
それでも、駅近で利便性が高い土地だと一般人にはとても高いです。あくまで、手が届く範囲にあるというくらいに考えてください。
駅近で利便性が高い場合が多い！
土地代が安いために、駅チカで坪単価が高いような場所にも家を建てられます！また、駅周辺ではまとまった土地がなかなか手に入りにくいので、見つかったとしても狭い土地であることが多いです。
そのような場合にも、利便性の高い駅近で一戸建てを持てるのは嬉しいです！
掃除や管理が楽！
大きな庭や植木がないので、家の周りの掃除や管理は普通の一戸建てに比べればかなり楽になります！
一方で、マンションのように玄関先の掃除や修繕計画、ゴミステーションの管理などは自分でやらないといけません。
通常の一戸建てに比べれば楽にはなりますが、マンションに比べれば負担は大きくなります。
狭小3階建て住宅のデメリット
次は狭小住宅のデメリットについてです。
老後も生活できるのか不安
3階建てだとどうしても階段移動が多くなるので、老後に足腰が弱ってきたときに満足に生活できるかどうかが不安です。
しかも、狭い土地に建っているので、階段がかなり急なんです。
私が思う一番のデメリットは老後を心配しないといけないことです。
不動産を購入することのメリットの１つとして、老後に年金生活がスタートしたときに、家賃負担がなく、生活に余裕が出る。というのがあります。
しかし、狭小住宅に住んでいる場合、もしかすると老後にもう一度引っ越しを考えないといけません。せっかく一戸建てを建てるのであれば一生住める家にしたいですよね。
お隣さんの家が近い
狭小住宅は、上で書いたように既存のまとまった土地をいくつかに分割して建てられることが非常に多いです！必然的に隣の家との距離が非常に近くなります。
隣の家との位置関係によっては、日当たりも非常に悪くなります。なんと、窓からは隣の家の壁しか見えないときもあります。笑
建売や土地を買う場合には、日当たりの良さなどがすでに価格に織り込まれていることが多く、お手頃な値段の建売などは特に日当たりが悪い印象です。
駐車場が狭く、駐車が難しい
マンションと違って狭小住宅には駐車場が付けられるのが嬉しいですよね！
しかし、広々とした駐車スペースは用意できないことが多いので、かなり高度な駐車テクニックが要求されることが多いです。
この点は慣れればそこまで問題にはならないかもしれませんが、
家の前の道路幅も狭いような一戸建てだと、洗車も自分ではできないし、来客時に家の前に車を停めてもらったりもできないでしょう。
車幅の大きな車はそもそも駐車不可能だったりするので、すでに車を持っている方は事前に確認が必要です。
庭がない
実際に色んな狭小住宅を見学してきましたが、庭がある狭小住宅は見たことがありません。
庭でBBQをしたり、プールを出して子供遊ばせたり、といったような一戸建てだからこそできるようなことが、狭小住宅ではできません！
ただし、屋上などに人工芝などを敷いて庭のように使っている人は結構いますので、屋上を設けるなどうまく工夫することもできます。
狭小3階建て住宅の建築費
狭小住宅の建築費は、安くなるという意見と高くなるという意見が混在していてよくわからないです。実際には、建築する場所の特性によるところが大きいので色々な意見が出ているのだと思います。
建築費安くなる派の意見
そもそも建物が小さいので、広い土地に建てるよりは材料費などがかからない。基礎の部分や外壁、屋根、全てが小さくなるので費用を抑えられる。
建築費というのは単位面積当たりの値段（単価）に面積をかけることで計算しているハウスメーカーが多いので、建築費は面積が狭い方が少なくて済みます。
これは、建物の解体や、外構工事も同じような計算方法なので、古家付きの物件の場合などで解体工事が必要な場合も面積が小さい方が安く済みます。
建築費高くなる派の意見
高くなる派としては、土地が狭く建築作業がしにくい場合には余計な費用がかかる。大きなトラックをすぐ近くまでつけられなかったたりすると資材搬入のコストは大きくなります。
これは、旗竿地のように間口が狭く、重機が入りにくい場合などにも当てはまりますので、必ずしも狭小住宅だけに当てはまる訳ではありません。逆に、狭小住宅であっても全面道路と接する部分が広ければ建築費がそこまで高くなることはないです。
どっちが正しいのか？
実際には建築費は、建売なのか売建なのか、それとも注文住宅なのかで大きく変わりますので、狭小住宅かどうかというよりは、そういった契約のスタイルやハウスメーカーに依存するところが大きいです。
個人的には特段建築費が高くなるということはなく、安くなる場合が多いと思います。
ちなみに、売建というのは、建物がない土地だけの状態で契約し、契約後に購入者の希望をある程度取り入れた形で建築するスタイルです。オプションを選ぶような形である程度柔軟に家の設計を決めることができ、柔軟なハウスメーカーであれば、間取りなども選べる場合があります。
売建は、ハウスメーカーが固定になってしまうことと、注文住宅に比べれば柔軟性に欠けることがデメリットですが、注文住宅よりはかなりお手頃な値段で土地＋建物が手に入ります！
実際に狭小住宅を見てみた感想
私達は実際に一戸建てを探しており、今回不動産屋さんに声をかけて、実際に建売住宅を見て回ってみました。その際に思ったこと、分かったことを書いてみます。
よくこんなところに2棟も家建てたな。というような狭小住宅
もともと一戸建てが一軒建っていた場所を２つに分割して販売されている建売住宅がありました。
上に書いたように不動産業界としてこちらの方が儲かるから分割したのでしょうが、この広さで２つに分割するとは。。というくらいの広さの狭小住宅が２つ。
お隣と近すぎないかい？と思いました。なんか、ぎゅっと押し込められた感がありました。
狭小住宅の建売はどれも同じに見える
何件か回っていくうちに、建売の狭小住宅がどれも間取りが同じに見えてくる！一階にお風呂・洗面、二階にキッチン・リビング。
もうほとんど同じなので、気になるのは窓からの景色や日当たりの良さですね！
駅近にも一戸建てを購入できる！
狭小住宅は本当に狭い敷地で建てられるので、「こんなところに家あったんだ！」というところにあったりします。狭小住宅であってもさすが駅徒歩5分以内の物件は結構高い！でも！手の届かない値段ではないのです。
駅が近いので買い物などもしやすく、ここに住んだら駅からすぐで便利だろうなあと思う物件がいくつかありました。
日当たりの悪い家が売れ残っている
狭小住宅ってまとまった土地を分割した形で販売されるので、新築建売の場合は5〜10棟くらいまとめて売りに出されることが多いです。
で、棟によって日当たりの良さが結構違うみたいです。日当たりの良い家は値段も若干高く設定されているのですが、それでも日当たりの良い棟から売れていくのが多いように感じました。
南向きに玄関のある家は日当たりが良い！逆に玄関が北向きの家は、電気を点けないと薄暗い雰囲気の家になることが多いです。
隣の家に手が届きそうなくらい距離が近いので、窓からの景色は隣の家の外壁で日当たりはよろしくない。いっそのこと窓は無くても良いから高い位置に採光窓をつけるとかにならないかなあ。と。
日当たりの良い上の階に洗濯物を持って上がったりするのは嫌！毎日のことなので、生活動線が長くなるのは結構辛いですよね。
大部分が土地の値段で建物が安すぎ！
狭小住宅は建てる土地の面積が非常に小さいのが特徴ではありますが、駅から近い立地の良い場所に建てられることが多く、土地の値段は決して安いとは言えません。
そして、建売の狭小住宅の場合は、その値段のほとんどが土地の値段となっています。いくらが土地でいくらが建物の値段かは明記されていないことが多いですが、その地域の土地の坪単価はネット調べればわかります。
私が実際に紹介された4000万円くらいの物件では、3000万円くらいが土地の値段、建物はなんと1000万円ほど、という物件もありました。
土地の価値は大きく下がることはないので、資産価値が下落しにくい面もあるかもしれませんが、「この家住んで大丈夫か？」「死ぬまで住めるのかな？」という不安があります。
狭小住宅が建てられるようになったのは比較的最近のことなので、一体何年もつのかは実際のところまだ誰にも分からない部分ではあります。
狭小3階建て住宅の住み心地は？？
こちらは実際の狭小住宅購入経験者のご意見を参考にしていきたいと思います！
まずはこちらのブログから！
1階と3階に個室ができるので、うまく生活動線を考えないとかなり辛いことになるそう。狭小住宅にお邪魔したことある人なら分かると思いますが、結構階段が急なんですよね。
お次はこちらのブログ。
狭小住宅は住んでみると全然狭くはない！！
これはうれしい情報ですね！そう。マンションとかアパートとかと比べると狭小住宅は結構広いんです。3階もあるので延べ床面積は実際に結構広い！
お次はこちらの10坪住宅ブログ
狭いので冷暖房の効果は抜群！掃除も短時間で終了。すべてがコンパクトなので家の中の移動が少なくて済む！と狭小住宅には狭小住宅のメリットがあるようです！
一方で、狭めのリビングを広くするような工夫も多くされています。なんと！テレビなし、ソファなし！笑 ソファはなくてもいいけど、テレビは欲しいと思ってしまうのが普通ではないかと思いますが、それは人それぞれ！家族が納得できればいいのです。
狭小住宅はどんな人に向いているのか？
共働きの夫婦で通勤の利便性を重視したい方などは狭小住宅がぴったりだと思います。狭いので逆に掃除などの手間が軽くなるし、庭などもないので管理する部分がそもそも少ないです。
逆に、家の中に開放感や日当たりの良さ、庭が欲しいなどの希望を持つ人は狭小住宅には向かないと思います。
うちの妻は結構日当たり重視派なので、なかなか狭小住宅は合わないかもしれません。
もちろん、狭小住宅であってもオーダーメイドで設計してもらったりして日当たりをしっかり確保する家にするなどすればこのような人でも住めるはずです！
以上、私の一軒家探しの中で学んだ狭小住宅の知識についてまとめてみました。これから家探しをするぞ！という方の参考に慣れば幸いです。
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