今都会で流行の狭小住宅！狭い土地を最大限有効活用する一戸建てを建てられるので、多くの人が購入もしくはそれを検討していると思います。今回は狭小3階建て住宅に実際に住んでみたらどうなるのかを徹底調査したいと思います！
一戸建てへの引っ越し計画の真っ只中の我が家です！この記事は私が不動産屋に実際に通って得た知識をベースにしてまとめています。
こんな人にぜひ読んでもらいたいです！
- 一戸建ての購入を考えている
- 狭小住宅を購入することに不安を感じる
目次
狭小住宅とは？
狭小住宅とはざっくり言うと狭い面積の土地に立てられた住宅のこと！
実際にどのくらいの土地面積の場合に狭小住宅と言うのかはまちまちですが、だいたい20坪（66㎡）以下の土地に建てられている家を指していることが多いと思います。
土地が狭いので、狭小住宅の間取りはそこまで自由度がありません。建売の場合はどれもだいたい同じような間取りになります。ネットで検索してみるとすぐに分かりますが、一般的には以下のような感じです。これに屋上が付いたり、納戸がついたりします。
| 3F | ２部屋 |
| 2F | キッチン、リビングルーム |
| 1F | 風呂、洗面所、駐車場、玄関、１部屋 |
しかし、無印良品の縦の家のように斬新でスタイリッシュなデザインをするハウスメーカーもありますので、土地を買ってハウスメーカーに設計をお願いすれば、狭い土地でも思い思いの間取りで家を建てることができます。
- 狭小住宅 ＝ 狭い土地に3階建ての戸建て
- 建売の場合はどれもだいたい同じ間取り
なぜ狭小住宅が流行しているのか？
結論！分割したほうが儲かるらしい。
下の左の絵のように80㎡の土地に家を建てると6000万円で売れるとします。これが40㎡に分けて売るとそれぞれ4000万円で売れるの合計8000万円で2000万円も売上が増える！こんなイメージです。
おまけに、分割したほうが多くの人の手に届くような値段になることも大きいらしい。
上の80㎡で6000万円の家の例を考えてみます。住宅ローンの借り入れ額は、一般的に年収の5倍くらいまでに抑えようと言われています。
6000万円の家が買えるのは、世帯年収が1200万円以上の世帯。4000万円の家が買えるのは、世帯年収800万円以上の世帯です。
以下のグラフは厚生労働省の調査結果を引用したものですが、これを参考にすると、
世帯年収1200万円以上の世帯は、全体の7%です。一方、世帯年収800万円以上の世帯は、全体の20.3%ですので、買える人が約3倍に増えるのです！
| 家の値段 | 買える人 | 買える人の割合 |
| 6000万円 | 世帯年収1200万円以上 | 約7% |
| 4000万円 | 世帯年収800万円以上 | 約20% |
- なるだけ分割したほうが不動産業界が儲かる
- 多くの人の手が届く価格設定になる
狭小住宅が建つ場所
自治体もこのように土地が細かく分割されている状況を防災や、健全な生活環境確保の観点から黙ってみている訳にもいかないようです。
第一種低層住宅専用地域、第一種中高層住宅専用地域のような用途地域に分類することで最低敷地面積や建ぺい率、容積率、建物の高さ制限を設けているようです！
このような制限に引っかかると、ハウスメーカーは土地を細かく分割することができなくなったり、3階建ての家を建てることができなくなったりします。
例えば私の住んでいる川崎市には、川崎市用途地域等の制限内容に記載されているような制限があります。各自治体のホームページを確認しましょう。
土地は狭いけど3階建てにすれば大丈夫！と思っていても、高さ制限に引っかかったりして3階建てを建てられない土地もあるので、その辺りは事前に確認が必要です！不動産屋さんが教えてくれるはずなので、しっかり確認しましょう！
- 自分の住みたいエリアがある場合は、自治体が定めた制限をチェック
狭小3階建て住宅のメリット
狭小住宅のメリットについて一通り調べてみました！一般的に以下のようなものがあります。一番大きいのは、駅近で利便性が高い場所にも建てられることが多いということでしょうか！？特に共働き夫婦なんかは、駅近で通勤な楽な狭小住宅を選びことが多いような気がします！
- 土地代、固定資産税が安い！
- 駅近で利便性が高い場合が多い！
- 掃除や管理が楽！
狭小3階建て住宅のデメリット
私が思う一番のデメリットは老後を心配しないといけないことです。
不動産を購入することのメリットの１つとして、老後に年金生活がスタートしたときに、家賃負担がなく、生活に余裕が出る。というのがあります。
しかし、狭小住宅に住んでいる場合、もしかすると老後にもう一度引っ越しを考えないといけません。せっかく一戸建てを建てるのであれば一生住める家にしたい！というのが私の希望です！
これからどんどん少子高齢化も進むので、このような狭い土地は将来的な資産価値にも影響がありそうです。
- 老後も生活できるのか不安（階段移動が多い）
- 隣が近い（日当たり、窓からの景色、ぎゅっとした感）
- 駐車場が狭く、駐車が難しい
- 人を泊められるほど広くはない
- 庭がない
狭小3階建て住宅の建築費
狭小住宅の建築費は、安くなるという意見と高くなるという意見が混在していてよくわからないです。実際には、建築する場所の特性によるのだと思いますが、以下のような意見があります。
建築費安くなる派の意見
そもそも建物が小さいので、広い土地に建てるよりは材料費などがかからない。基礎の部分や外壁、屋根、全てが小さくなるので費用を抑えられるそうです。
建築費高くなる派の意見
高くなる派としては、土地が狭く建築作業がしにくい場合には余計な費用がかかるそうです。大きなトラックをすぐ近くまでつけられなかったたりすると資材搬入のコストは大きくなります。
実際に狭小住宅を見てみた感想
私達は実際に一戸建てを探しており、今回不動産屋さんに声をかけて、実際に建売住宅を見て回ってみました。その際に思ったこと、分かったことを書いてみます。
よくこんなところに2棟も家建てたな。というような狭小住宅
もともと一戸建てが一軒建っていた場所を２つに分割して販売されている建売住宅がありました。
上に書いたように不動産業界としてこちらの方が儲かるから分割したのでしょうが、この広さで２つに分割するとは。。というくらいの広さの狭小住宅が２つ。
お隣と近すぎないかい？と思いました。なんか、ぎゅっと押し込められた感がありました。
狭小住宅の建売はどれも同じに見える
何件か回っていくうちに、建売の狭小住宅がどれも間取りが同じに見えてくる！一階にお風呂・洗面、二階にキッチン・リビング。
もうほとんど同じなので、気になるのは窓からの景色や日当たりの良さですね！
駅近にも一戸建てを購入できる！
狭小住宅は本当に狭い敷地で建てられるので、「こんなところに家あったんだ！」というところにあったりします。狭小住宅であってもさすが駅徒歩5分以内の物件は結構高い！でも！手の届かない値段ではないのです。
駅が近いので買い物などもしやすく、ここに住んだら駅からすぐで便利だろうなあと思う物件がいくつかありました。
日当たりの悪い家が売れ残っている
狭小住宅ってまとまった土地を分割した形で販売されるので、新築建売の場合は5〜10棟くらいまとめて売りに出されることが多いです。
で、棟によって日当たりの良さが結構違うみたいです。日当たりの良い家は値段も若干高く設定されているのですが、それでも日当たりの良い棟から売れていくのが多いように感じました。
南向きに玄関のある家は日当たりが良い！逆に玄関が北向きの家は、電気を点けないと薄暗い雰囲気の家になることが多いです。
隣の家に手が届きそうなくらい距離が近いので、窓からの景色は隣の家の外壁で日当たりはよろしくない。いっそのこと窓は無くても良いから高い位置に採光窓をつけるとかにならないかなあ。と。
日当たりの良い上の階に洗濯物を持って上がったりするのは嫌！毎日のことなので、生活動線が長くなるのは結構辛いですよね。
狭小住宅はどんな人に向いているのか？
共働きの夫婦で通勤の利便性を重視したい方などは狭小住宅がぴったりだと思います。狭いので逆に掃除などの手間が軽くなるし、庭などもないので管理する部分がそもそも少ないです。
逆に、家の中に開放感や日当たりの良さ、庭が欲しいなどの希望を持つ人は狭小住宅には向かないと思います。
うちの妻は結構日当たり重視派なので、なかなか狭小住宅は合わないかもしれません。
もちろん、狭小住宅であってもオーダーメイドで設計してもらったりして日当たりをしっかり確保する家にするなどすればこのような人でも住めるはずです！
以上、私の一軒家探しの中で学んだ狭小住宅の知識についてまとめてみました。これから家探しをするぞ！という方の参考に慣れば幸いです。