不動産業界は奥が深い！実際に見学してわかった未公開物件が生まれる仕組み

更新日: 2020-01-27

不動産購入、マイホーム購入のために物件を探している方には、

良い物件がまっったく見つからない、、！！

と悩んでいる人はかなり多いはずです。

私も実際に中古マンションを購入したときは、買いたい！と思えるマンションが見つからずに相当苦労し、半年近く良い物件が見つからない期間がありました。

またこの物件いいかも！と思っても、なんで誰も買わないんだろう？と裏を読んでしまって不安になってしまうこともしばしば。

良い物件は自分の知らない場所で取引されているのでは？

ネット上の物件はすべて売れ残り物件では？

このままでは、納得のいかない物件を渋々購入したり、購入すること自体諦めてしまう。。ということになりかねない！

私も実際、

自分の物件の探し方が間違っているんじゃないか！？

と悩む時期もありました。

こんな悩みを持っている方は、未公開物件というのに多少なりとも興味があるのではないでしょうか！？

未公開物件は実際に存在します！！

私自身未公開物件を数多く紹介してもらい、不動産会社の担当の方に色々質問し、話を聞きました。また、自宅（中古マンション）の売却も経験して、やっとこの記事に書いたような理解をすることができました。

未公開物件というのがなぜ生まれるのか？

未公開物件には本当に良い物件があるのか？

このような疑問に答えていきたいと思います！

未公開物件の探し方が分からない。。というような方にもきっと役に立つはずです。

人生で最も大きな買い物である不動産購入を後悔のないようにするために、これから情報収集を検討されている方は、一度この記事に目を通していただけると幸いです！

なぜ未公開物件が生まれるのか？４つのパターンで解説

未公開物件ってなんか怪しくない？

私も初めは不動産会社が未公開物件を餌にして、私を釣り上げようとしているのではないか？　実は、未公開と言いながらよくよく見ると公開されてるんじゃ？とか思っていました。笑

同じように思う人も多いと思いますので、なぜ未公開物件というものが存在するのかをここで解説します！

レインズを使った不動産の流通

まず、未公開物件というのは、多くの場合ネット上に一般公開されていない物件のことを言います！SUUMOなどの物件検索サイトで検索してもヒットしないような物件です。

不動産の流通の仕組みを知ることで、なぜこのような未公開物件が存在するのかがはっきりと分かります！

「レインズ（REINS）」というサイトを聞いたことはないでしょうか？

世の中に出回っている物件はこのレインズを通して流通していると言っても過言ではありません。

レインズは不動産会社のみが利用できるサイトで、市場に流通している物件の情報をみることができるものです。

一般の人が自分の持つ物件を売りに出す場合には、仲介を担当する不動産会社を選び契約を結びます。契約には大きく「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、専属専任、専任媒介の場合は、売りに出す物件をレインズに登録する義務があります。

一般媒介の場合でもレインズへの登録は大きなメリットがあるため、売主の希望で登録することが多いです。

レインズに登録された物件情報は、全ての不動産会社で参照することができるので、どの不動産会社に問い合わせても出てくる情報に違いはありません！

世の中に流通している物件には、このレインズには登録されているが、SUUMOなどの検索サイトには登録されていない物件と言うのがあるのです！

こういう物件は不動産会社のみ知っており、一般消費者に知られていないことから、一般的に「未公開物件」と呼ばれています。

もちろん、レインズにさえも登録されていない物件もあります。こういう物件は業者間で取引されるような物件もあれば、現在手続き中でこれからレインズに登録するような物件もあります。

具体的には、未公開物件には以下のようなパターンがあります！物件の数としては、私が実際に紹介してもらった感覚から言うと、パターン①はあまりなく、パターン②、③が多かったです。

パターン① 売り主が広告なしを希望している

売り主さんの中には、近所に売りに出していることを知られたくないなどの希望を持っている方がいます。そのような場合には、レインズに登録はするが、一般消費者の目につくような検索サイトでは広告しないことになります。

実際にはこのパターンはあまり多くありません。売主さんも検索サイトに登録しないと売れないだろうと分かっているので、ほとんどの場合は広告を出すことになります。

パターン② もうすぐ広告に出そうな物件

レインズには登録しているけど、まだSUUMOなどの検索サイトへの掲載を準備中です。という物件がこのパターンに当たります。

このような物件は一週間もすれば、一般公開されることになりますが、未公開物件として情報を得ることができれば、一般の人よりも早く情報を知ることができます！

担当営業さん

もうすぐSUUMOにも掲載されると思います

もちろん良い物件はすぐに売れてしまうので、良い物件を誰よりも早く見つけるという意味で重要なパターンになります。

パターン③ もうすぐ売り出そうとしている

不動産会社はそれぞれ業界内で密なコネクションを持っています。なので、もうすぐ売りに出そうな物件の情報も知ることができる場合があります。つまり、レインズにもSUUMOにも「まだ」載っていない物件です。

こういう物件は、メールや電話で直接は教えてくれないです。が、実際に担当の方に会って会話していると「もうすぐこんな物件出そうです」という感じでコソッと教えてくれたります。

やはり不動産業界は横のつながりも結構強いのか、だいたいの値段とかも把握されています。

本当に良い物件は1週間で売れてしまいます！

専属専任媒介であってもレインズへの登録は5日以内と決まっていますが、もしこの5日間の間に売れてしまえば、レインズにも登録されることなく売買されることになります。

良い物件というのは媒介契約を結ぶ前から不動産屋さんの手持ちのお客さんやコネクションのある他社に情報が渡り、「こういう物件が今度出そうです」というような感じで伝わっていきます。

パターン④ 業者が売り主の場合

新築物件やリフォーム業者によるリノベーション済み物件は、売り主が不動産業者になりますが、この場合にはレインズに登録する義務はありません。

新築ではこのパターンが非常に多く、ネット広告に載ったときにすでに契約済みとなっている区画があったりするのはこのパターンです。

広告に出す前に不動産屋さんの間で情報がやりとりされ、不動産屋さんの手持ちのお客さんから優先的に案内されて契約されていきます。

良い物件だから未公開にしているというわけでは無い！

不動産の流通の流れを考えると、未公開物件が存在するのはとても自然なことですので、怪しい物件ではありません！特に、もうすぐ公開される！といういうような新規の物件については積極的に情報を仕入れて、すぐに売れてしまいそうな優良物件を探していくべきです。

しかし、未公開の理由から考えて、必ずしも 未公開物件 ＝ 優良物件 とはならないことには注意しましょう！

極端な話をすると、売りに出ているどの物件も初めは全て未公開から始まるのです！

私が実際に見学に言った未公開物件も多くはそこまで魅力を感じるような物件ではありませんでした。でも、中には「これはすぐに売れちゃうと思います。」と不動産屋さんが言うような優良物件もあります！

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